核心原则： 以实际出资比例为基础，结合双方协商意愿。
1. 确定出资比例（核心步骤）
- 详细记录所有出资： 这是最关键的一步。需要清晰、详细地记录双方在购置该财产过程中投入的所有资金，包括但不限于：
- 首付款： 双方各自支付了多少金额？资金来源（自有存款、父母赠与、借款等）？
- 购房税费（契税、印花税等）： 由谁支付？支付了多少？
- 中介费（如有）： 由谁支付？
- 装修款（如适用）： 如果装修发生在婚前且由双方共同出资，这部分投入也应考虑在内。
- 保留凭证： 务必保留好所有付款凭证！包括：
- 银行转账记录（最好备注用途，如“某某房产首付款”）。
- 支付给开发商/卖方的收据、发票。
- 支付给中介、税务部门的收据。
- 装修合同、付款凭证（如果包含）。
- 计算总投入： 将双方在上述各项中的出资加总。
- 计算各自出资比例： 各自的总出资额 ÷ 双方总投入金额 = 各自的出资比例。
2. 协商确定产权份额（基于出资比例）
- 以出资比例为基础： 最公平、最不容易引起争议的方式，就是按照双方的实际出资比例来划分产权份额。
- 例如：男方出资60万，女方出资40万，总投入100万。则男方占60%产权份额，女方占40%产权份额。
- 考虑协商调整：
- 双方可以自愿协商，不以严格的出资比例划分。例如，男方出资较多，但出于感情因素或其他考虑，愿意给女方更高的份额（如55%：45%）。
- 注意： 这种调整必须是双方完全自愿、公平且意思表示真实的。公证处会确认双方是否理解并自愿接受这样的份额分配。
- 明确贷款责任（如涉及按揭）：
- 如果婚前购房涉及银行贷款，且婚后双方会共同偿还贷款，这需要在协议中特别说明：
- 方案一： 明确婚前出资比例仅决定产权份额，婚后共同还贷部分视为共同投入，可能导致份额微调（需明确调整方式）。
- 方案二： 约定婚前出资比例即为最终产权份额，婚后共同还贷视为对共同债务的承担（不影响份额），但贷款本金对应的财产增值部分可能仍与份额挂钩（需明确）。
- 方案三： 约定婚后还贷部分（包括本金和利息）由双方按比例承担（比例可与产权份额一致，也可另行约定），并明确该部分还款对应的财产增值归属。
- 必须明确： 贷款由谁主贷？婚后还贷资金来源？如何分担？这部分也需要在协议中清晰界定。
3. 起草婚前财产协议（公证书的基础）
- 协议内容要点：
- 双方信息： 姓名、身份证号等。
- 财产信息： 房产的详细地址、不动产权证号（或购房合同号）。
- 出资情况： 详细列明双方各自在首付、税费、中介费等各方面的出资额及来源（附凭证清单）。
- 产权份额： 明确双方各自占有的产权份额（如：男方占XX%，女方占XX%）。这是协议的核心。
- 贷款处理（如适用）： 明确贷款金额、主贷人、婚后还贷计划、还贷资金分担方式、还贷部分与产权份额的关系。
- 其他约定： 如未来房屋处置（出售、出租）决策机制、收益分配、大额维修费用分担、若婚前分手房产如何处理等。
- 生效条件： 通常约定为“自双方登记结婚之日起生效”。
- 法律适用与争议解决。
- 双方声明： 双方系自愿签订，对协议内容理解无误。
4. 办理公证
- 选择公证处： 选择正规的公证处。
- 携带材料：
- 双方身份证、户口本（原件及复印件）。
- 涉及房产：购房合同、已付款项的所有凭证（银行流水、收据、发票等）、贷款合同（如有）。
- 起草好的婚前财产协议草案（公证员会审核修改）。
- 如房产已登记，提供不动产权证书。
- 公证处要求的其他材料。
- 公证过程： 双方共同到场。公证员会审核材料、询问双方意愿（是否自愿？是否理解协议内容？）、确认协议条款（尤其是份额划分）的合法性、公平性。可能会对协议进行修改完善。确认无误后，双方在正式的公证协议书上签字。
- 取得公证书： 公证处出具《婚前财产约定协议公证书》。这份公证书具有最高的法律证据效力。
重要注意事项
保留证据至关重要： 所有出资必须要有书面证据支持（银行转账记录是最好最直接的），口头约定在争议时很难举证。
贷款问题需特别关注： 婚前购房有贷款的情况非常普遍且复杂，务必在协议中清晰、详细地约定婚后还贷的安排及其与产权份额的关系。建议就此部分咨询专业律师。
公证效力： 经过公证的协议，其证明力最高。如果将来发生纠纷，公证书是最有力的证据。
专业咨询： 对于涉及大额财产或情况复杂（如父母出资、贷款复杂）的情况，
强烈建议在起草协议前咨询专业的婚姻家事律师。律师可以帮助你们设计更完善、合法、保障双方权益的协议条款。
双方自愿： 公证的前提是双方完全自愿，不存在欺诈、胁迫等情形。公证员会对此进行审查。
沟通是关键： 在协商份额和起草协议的过程中，双方应坦诚沟通，充分表达各自的意愿和顾虑，寻求共识，避免因财产问题影响感情。
总结： 婚前共同出资购房明确份额，核心在于厘清出资并基于出资协商份额，然后通过详细、规范的婚前财产协议将协商结果固定下来，最后通过公证赋予其最强的法律效力。整个过程注重证据留存和专业咨询。
